深圳土地市場大禮包!294億“史詩級”推地 居住用地為主打 房價要降?

2020-10-24:   編輯:www.kimoseo.com   來源: 網絡整理

深圳土地市場大禮包!294億“史詩級”推地 居住用地為主打 房價要降?

  寸土寸金的深圳,土地資源尤其是居住用地顯得格外珍貴。2020年已經進入第四季度,深圳土地市場高潮不斷,而且這一次堪稱土地市場的“大禮包”。

  294億“史詩級”推地,居住用地為主打
  10月23日,深圳市規劃和自然資源局披露,以294億起拍價掛牌8宗居住用地,總出讓面積逾73.22萬平米,將于11月23日公開出讓。其中,光明4宗地塊、坪山1宗地塊為純居住用地,寶安、龍華的3宗地塊為綜合用地,包含居住用地,地塊均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。

  在掛牌的8宗土地中,起拍價格最高地地塊為寶安沙井A301-0575地塊,起拍價高達127.1億元,最高限地價184.15億元。該地塊土地用途為商業用地、游樂設施用地、居住用地、公園用地、道路用地。值得注意的是,該地塊將建可售型人才住房,允許分割銷售,其中30%需滿足監管協議要求方可銷售。人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定,最高銷售價格不得高于每平方米4萬元。

  與寶安沙井A301-0575地塊相同,其余7宗土地同樣對未來銷售價格做出限制。寶安西鄉A122-0371宗地的土地用途為二類居住用地+商業用地+教育設施用地+綠地+道路用地,項目建成后普通商品住房銷售均價不得高于每平方米83265元。此外,龍華大浪A832-0861宗地的普通商品住房銷售均價不得高于每平方米70875元。




  (光明的4宗居住用地)
  最近新房市場掀起“打新潮”的光明,4宗地塊中未來普通商品住房銷售均價最高不得高于每平方米50295元,坪山地塊限銷售均價為每平方米3.75萬元。記者發現,這些地塊的限價與當前地塊周邊的新房相當,但低于周邊二手房的價格。

  就在10月13日,深圳才剛剛出讓了4宗居住用地,分別位于南山南頭、龍崗寶龍、龍華民治和坪山馬巒街道,總起價34億元,現場吸引近15家房企參與。此外,深圳前海近日再度推出一宗居住用地,起始價56.22億元,最高限價81.519億元,將于11月11日以“雙限雙競”方式出讓。

  所謂雙限雙競,即在限套型、限房價的基礎上競地價、競房價,此次294億推出的8宗居住用地,也將采取“雙限雙競”的規則出讓,主要都是競配建只租不售的人才住房。

  今年上半年,深圳也推出了多宗居住用地,但多數都是用于建設出售的人才住房。此外,近日深圳羅湖、南山、寶安、坪山4個區開始啟動人才住房配租,總數共有5100余套。美聯物業全國研究中心認為,今年深圳可謂是大手筆供應保障用地,據統計目前已成功出讓近13宗人才、安居、公租類型用地(含深汕地區),深圳的保障房用地已開始進入大批供應年份。

  深圳居住用地仍稀缺
  此次294億大手筆推地,對于深圳來說是“罕見的”,上一回土拍盛宴還得追溯到2019年6月。當時,寶安、龍華、光明、坪山區的5宗宅地吸引了約80組房企參拍,最終5宗地均以最高限制地價成功出讓,總計224億,刷新近20年深圳土地市場紀錄,被稱為“史詩級土拍”。

  在“雙限雙競”的規則下,限房價直接決定了未來的利潤上限,令不少房企望而卻步。即便這樣,深圳每一次的居住用地出讓依舊有很多房企愿意“買單”。今年上半年深圳推出的居住用地中,“最貴地塊”來自前海,價值115.97億元的前海T102-0346宗地吸引了近16家房地產企業、11個主體參與競拍。項目建成后,普通商品住房入市最高均價為每平方米107100元。

  近日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳便印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》(以下簡稱《方案》)!斗桨浮诽岢,支持深圳在土地管理制度上深化探索,支持(深圳)在符合國土空間規劃要求的前提下,推進二三產業混合用地。另外,支持盤活利用存量工業用地,探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題,探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制。

  從此次《方案》的內容來看,相較于向外擴容,優化存量土地的結構,將成為深圳應對土地不足難題的主要手段。在不少業內人士看來,中央賦予深圳更大用地自主權或許能夠緩解深圳長期面臨的土地供應結構失衡問題,未來深圳的居住用地瓶頸獲有可能突破。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心,擔心實體經濟空心化、房地產化。由此,對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而,產業轉型的背景下的深圳必須對空間結構重新調整。用地權的增加,對深圳來說意義非凡。深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛此前曾表示,深圳將挖掘用地潛力,合理確定住房類型。

  不過,目前的深圳居住用地仍非常稀缺。此次“土地盛宴”會有怎樣龍爭虎斗的景象,我們拭目以待。

  放眼全國,易居房地產研究院發布最新報告顯示,今年1至9月全國100個城市居住用地價格為每平方米5937元,同比上漲6.9%。此外,全國至少有14個城市出臺了穩地價的政策,這些政策涉及到競拍規則調整、落實限地價導向、加大住宅用地供應、嚴管企業拿地資金等,有助于土地價格的穩定和市場預期的穩定。

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